Verkehrswert, Wertermittlungsverfahren
Verkehrswert
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren eignet sich regelmäßig nur für die Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Grundstücke und ist eine von der Rechtsprechung anerkannte Schätzungsmethode.
Der unmittelbare Vergleich mit Kaufpreisen führt am sichersten zu dem auf dem Markt gezahlten Preis - und damit zum Verkehrswert. Er wird als Mittelwert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Die Vergleichsgrundstücke und das zu begutachtende Grundstück müssen nach den wertbildenden Faktoren hinreichend übereinstimmen. Es müssen Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, sind zum Vergleich ungeeignet.
Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Dabei handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes. Unabhängige Gutachterausschüsse ermitteln in regelmäßigen Zeitabständen die Bodenrichtwerte anhand der dort geführten Kaufpreissammlung.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist bei bebauten Grundstücken anzuwenden, die zur Erzielung von Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung bestimmt sind oder für Produktions- oder Dienstleistungszwecke eigengenutzt werden.
Im Ertragswertverfahren setzt sich der Grundstückswert zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen.
Die zwei Werte werden zunächst getrennt ermittelt und am Schluss zum Grundstückswert zusammengefasst. Der Bodenwert wird im allgemeinen nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens berechnet, während der Wert der baulichen Anlagen als Rentenbarwert ermittelt wird.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren eignet sich für solche Grundstücke, bei denen für den Nutzer nicht die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Es ist bei solchen Objekten anzuwenden, die am Grundstücksmarkt nach ihrem Substanzwert gehandelt werden, wie z.B. Einfamilienhaus-Grundstücke.
Von diesem Ausgangswert wird unter Berücksichtigung der Lage am örtlichen Grundstücksmarkt der Verkehrswert abgeleitet. Dabei spielt vor allem das jeweils bestehende Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage eine wesentliche Rolle. Der Sachwert des Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen.